Reparación de daños. Obligaciones del consorcio
¿Hasta dónde llega la obligación de un consorcio en el caso de reparación de daños en una unidad funcional?
El tema en análisis es si el consorcio debe o no pagar la reposición total de un piso, ejemplo flexiplast, y dejar el mismo en las condiciones que estaba antes de la filtración.
Lo analizaré en forma general basándome en lo que los reglamentos establecen: que todos los gastos de conservación y/o mantenimiento y/o reposición son a cargo exclusivo del consorcio, soportando los propietarios, el gasto, conforme a su proporción.
Ahora bien, el copropietario damnificado, no se conforma con que solo le cambien o reparan una parte, exige que el piso quede en las mismas condiciones que estaba antes del arreglo.
Si una cañería de propiedad común ha causado daños en el interior de un departamento, los trabajos que deberá realizar el consorcio deben estar dirigidos a restituir la aludida unidad al mismo e idéntico estado en el que se hallaba antes de ocurrir la filtración.
El mismo estado no significa mejor estado, debe tenerse en cuenta el estado anterior del departamento que, salvo que se encuentre con los pisos recién cambiados y la filtración ocurra inmediatamente, a un departamento que tiene pisos colocados hace mucho tiempo, que ha tenido el desgaste como consecuencia de la falta de mantenimiento que no le corresponde al consorcio sino al propietario en particular.
Reponer a nuevo un piso con el desgaste ya mencionado resulta exagerado e inaceptable.
La responsabilidad indemnizatoria tiene su límite, en caso de no poder sustituir el revestimiento, porque no se consigue o porque colocando otro piso en el tramo que haya que sustituir denotará una diferencia de terminación y de aspecto, una justa composición sería que el consorcio hiciera todo el trabajo a nuevo y que el propietario contribuyera con la diferencia compensando con lo que tenía antes del hecho, tomando en cuenta el valor de la reposición por parte del consorcio.
Todos los copropietarios son recíprocamente deudores y acreedores de las prestaciones de la comunidad, lo que hoy pretende este propietario mañana se le pagará a un vecino y en tema de reclamos de reparaciones se debe aplicar una dosis de mesura y racionalidad.
La sustitución de determinados elementos inmuebles por accesión originales de la construcción, no pueden hacer más gravosa la obligación del consorcio, asumiendo el propietario el riesgo en caso de siniestro.
Si la parte que se ha deteriorado es mínima o sea entre un10% y un 20%, en ese caso aconsejo, porque así se inclina la doctrina y jurisprudencia, que lo lógico sería soportar cada parte en forma proporcional, pues de lo contrario, de no conseguirse el revestimiento por obsoleto, pasaría a tener un piso nuevo, cuestión esta muy injusta para el consorcio.
Igualmente no existe regla ni hay una norma que así lo determine, queda a criterio de cada consorcio la reposición o no en todo o en parte, y de demandar el propietario el pago de todo el piso judicialmente deberán atenerse a lo que el juzgador analice según el caso, situación concreta y resolverá según su ciencia y conciencia. Autora: Dra.DianaC.Sevitz