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Cañerías comunes y propias. Su interpretación

Cañerias

¿Quién debe asumir el gasto de la reparación: el propietario o el consorcio? ¿Qué define el reglamento de copropiedad?

En análisis una consulta para saber si en el reglamento se hace distinción entre cañerías comunes y propias y por ende quién debe asumir el gasto de la reparación: propietario o consorcio.

En este caso el mismo reglamento en su artículo segundo b) –SECTORES COMUNES– expresa textualmente: “Las instalaciones generales de agua fría, gas, electricidad y teléfono, … siendo finalmente común todo bien o sector sobre el cual ningún copropietario pueda invocar dominio exclusivo basado en su respectivo título de propiedad”.

Debo recordar que la Ley 13.512 en su art. 2do. considera cosas comunes a:

“Se consideran comunes por dicha razón:

a) Los cimientos, muros maestros, techos, patios solares, pórticos, galerías y vestíbulos comunes, escaleras, puertas de entradas, jardines;

b) Los locales e instalaciones de servicios centrales, como calefacción, agua caliente o fría, refrigeración, etcétera;

c) Los locales para alojamiento del portero y portería:

d) Los tabiques o muros divisorios de los distintos departamentos;

e) Los ascensores, montacargas, incineradores de residuos y en general todos los artefactos o instalaciones existentes para servicios de beneficio común.

Esta enumeración no tiene carácter taxativo.

Los sótanos y azoteas revestirán el carácter de comunes, salvo convención en contrario.

Dado el carácter no taxativo de este artículo es que cada reglamento puede establecer en forma libre cuándo un bien es común o no, y en este caso establece que los caños en todo su recorrido son comunes.

Ante ello este reglamento no hace ninguna distinción entre caños comunes y propios, el criterio general aceptado por la doctrina y jurisprudencia es que todos los conductos que trasladan hacia las unidades fluidos provistos por el consorcio de propietarios (agua, calefacción y gas) revisten el carácter común (Consorcios, Bartolomé Orfila pág. 388).

Este reglamento no distingue en ningún artículo que exista un punto de partida del cual se considere como propio de cada unidad, a partir del cual el propietario se deba hacer cargo de su reparación, toda la cañería es común.

La redacción no ofrece dudas pues estipula que las cañerías son siempre comunes en todo su recorrido, cada vez que se produzcan averías o deterioros el consorcio deberá afrontarlas (Consorcios, Bartolomé Orfila Pág. 388).

La jurisprudencia nos aclara el concepto y es pacífica al respecto: “Los caños que pasan por el interior de la paredes comunes sean de servicios centrales o no, particularmente de los pisos de los departamentos y de los muros divisorios entre ellos y de partes comunes, son de propiedad común y su reparación debe correr por cuenta del consorcio (Cám Nac Esp Civ Y Com sala 4ta. 30/12/88 Núñez Mario V: Martinuzzi de Bértora Luis )”.

“La obligación del consorcio es conservar en buen estado las partes comunes, vigilando y manteniendo las mismas, no se extingue por el hecho de que tramos de las cañerías comunes pasan por unidades de propiedad exclusiva de un propietario, … (Cáma Esp Civ y Com Sala IV 14/3/80 ED del 9/11/1982”.

“Las reparaciones de los lugares comunes concedidos al uso exclusivo de uno de los propietarios está a cargo del consorcio (Cám. Nac. Esp. Civ. y Com. sala 4t.a 31/5/1983 JA 1984–IV –129.

“Todos los planos horizontales y verticales que forman el edificio en sí mismo y que dividen pisos y departamentos son comunes: tales estructuras los muros, techos, las losas, cañerías etc. Lo propio es sólo un cubo de aire delimitado por esos planos horizontales y verticales comunes y todo lo que está dentro de ese espacio (Cám Nac. Civ. Sala L 1/7/92 Cons. Carlos Calvo V: Sebastiani Francisco.

En conclusión: La tendencia de los reglamentos y éste es el caso, es la de afrontar todas las reparaciones como cosa común, ya que de la otra forma las reparaciones a cargo del propietario obligado suelen ser una fuente de conflictos y ante el incumplimiento de éste el consorcio se puede ver seriamente perjudicado.

Fuente: ips.com.ar

Conforme vimos más arriba, el Art. 2041 inc. “f” del Código Civil y Comercial dice expresamente; “Son cosas y partes necesariamente comunes….las cañerías que conducen fluidos o energía eléctrica en toda su extensión, y los cableados, hasta su ingreso en la unidad funcional”.

Y agrega más adelante en el Art. 2056 CCC que “El reglamento de propiedad horizontal debe contener:…..inc. d) enumeración de las cosas y partes comunes”.-

Entonces, queda claro que a partir de la vigencia del Código Civil y Comercial las cañerías que conducen fluidos o energía eléctrica son necesariamente comunes en toda su extensión y los nuevos reglamentos consorciales deben enumerar su existencia como bienes o cosas comunes.-

Es decir, nos encontramos frente a claras y precisas normas imperativas, ya que la ley obliga a que los reglamentos consorciales deben enumerar los bienes comunes entre los cuales se encuentran como necesariamente comunes las cañerías que conducen fluidos o energía eléctrica en toda su extensión y los cableados hasta su ingreso en la unidad funcional.-

(38) Comments

    2. Carmen

      Hola una consulta vivo en un ph tengo una duda , vivo en un primer piso, tengo un problema. A mí vecino le cae agua y creemos que sale de mí baño . En este caso quien debe pagar la reparación ambos o solo me corresponde a mí .

  2. Jesica

    Buenas Tardes, las cañerias del baño que pasan por el piso si se rompen y hacen que el techo de abajo gotee, le corresponde al consorcio o al propietario??, hace poco compre un dpto y el propietario de abajo le gotea y tiene humedad en su techom resulta ser que el caño de la rejilla del baño donde todo el agua del baño desemboca ahi esta roto, el consorcio dice que me corresponde a mi, pero consultando otros casos veo que lo spaga el consorcio, a quien le corresponde???

    1. Eugenia cosentino

      Buenas Tardes, las cañerias del baño que pasan por el piso si se rompen y hacen que el techo de abajo gotee, le corresponde al consorcio o al propietario??, hace poco compre un dpto y el propietario de abajo le gotea y tiene humedad en su techom resulta ser que el caño de la rejilla del baño donde todo el agua del baño desemboca ahi esta roto, el consorcio dice que me corresponde a mi, y que me tengo que manejar segun el reglamento del edificio, el cual hasta ahora no tengo acceso, pero consultando otros casos veo que lo pagar el consorcio, a quien le corresponde? Muchase gracias!

      1. Ernesto Wehmcke

        En la unidad de abajo de mi departamento se produjo una filtración que aparentemente seria de la pileta de patio de mi baño. La reparación de la misma le corresponde al consorcio o a mi? ya que se encuentra dentro del piso del baño. Muchas gracias.

    3. alberto martinez

      Buenas tardes, en relación a las perdidas que se originan en cañerias embutidas de agua y cloaca correspondientes a una unidad de vivienda de propiedad horizontal tendria dos preguntas: 1. Se consideran comunes? y de ser así, los costos de reparación corren por cuenta del consorcio ? 2. Si las cañerías de un edificio de más de 80 años fueron cambiadas con motivo de refacciones en baños y cocinas por parte de nuevos propietarios; también su reparación, en caso de perdida, a pesar de no ser las originales, por estar dentro de los muros y pisos ,corren a cargo del consorcio ?? Muchas gracias

  4. Marcela

    hola! De mi cocina pasa humedad al otro lado de la medianera y al techo del dpto de abajo. Ya lo evaluaron y estarìa dañado el caño de bajada de la canilla de la bacha, el desagüe hasta la rejilla (pasa por el piso y por eso filtra abajo).Todo es confuso: el arreglo de cañerìa lo paga el consorcio y yo el arreglo de la carpeta de cemento màs los azulejos y ceràmica? O todo el consorcio o todo yo? Gracias!

  5. teresa

    Querría saber si el nuevo C.Civil y Comercial respeta los antiguos reglamentos donde las cañerías comunes eran aquellas verticales, es decir las centrales y tanto las de desagüe general y/o de suministro de agua y de gas que recorrían la propiedad eran exclusivas con las reparaciones a cargo de cada propietario, Muchísimas gracias

  6. ELSA PERDOMO

    EL NUEVO PROPIETARIO DE UNA UF DECIDIÓ CAMBIAR LA UBICACIÓN DEL BAÑO PRINCIPAL, QUE PASARÁ A CONSTRUIRSE EN LO QUE ACTUALMENTE ES UN AMBIENTE DE LA CASA. PARA ELLO DEBERÁ MODIFICAR Y HACER CAÑERÍAS (DE AGUA Y CLOACAL). ¿DEBERÁ PEDIRSELE QUE DECLARE ESTO ANTE EL GOBIERNO DE LA CIUDAD (PROMISO, APROBACIÓN DE OBRA Y CAMBIO DE PLANOS)? GRACIAS

  8. GRACIELA

    A QUIEN LE CORRESPONDE EL CAMBIO DEL CUADRO DE DUCHA ,YO LO TENGO COMPRADO, PERO NO HE CONSEGUIDO NINGÚN PLOMERO Q SE HAGA CARGO, PIENSO Q ES PORQ EL EDIFICIO ES VIEJO Y AL ABRIR LA PARED PUEDE SER Q SE TENGAN Q CAMBIAR OTROS CAÑOS Q NUNCA SE CAMBIARON. MI PREGUNTA ES, COMO VA DENTRO DE LA PARED LE CORRESPONDE AL CONSORCIO?

  10. JORGE

    TENGO UN DPTO EN PLANTA BAJA Y ME PIERDE EL BIDET,DESDE ABAJO,DEL CAÑO Q VIENE DEL PISO, NO PIERDEN LAS CANILLAS NI FLEXIBLE,PARA MI ES D ABAJO D ALGUN CAÑO Q PASA POR ABAJO,QUIEN DEBE PAGAR? GRACIAS.

  12. Valeria

    Hola buen dia a la gente del departamento de abajo le gotea el techo del baño arriba da mi baño cuando lo compre me lo dieron con los caños nuevos y azulejos habían hecho nuevo el baño no así el piso que me dice esta gente que es problema de cloaca de mi depto a quien le corresponde el arreglo a mi o al consorcio ya que yo no veo ninguna humedad y los caños tanto de la cocina y baño fueron cambiados

  14. Rodrigo

    Buenas noches, consulta si esta tapado el desague de la cocina pero el troncal que viene de todos los departamento, corresponde que el consorcio asuma los gastos para destaparlos??? Mi caño de la bacha h mi filtro estan perfectos pero rebota el agua por q el caño madre esta tapado

  15. Liliana Radojkovic

    Hola Podrian decirme en una peopiedad horizontal de casas con un patio de entrada en comun desde donde es arreglo exclusivo del peopietario?? Tenemos un problema con caños de gas que van desde el medidor a cada casa y esos caños pasan por el piso del patio. Creemos que el tramo de caño desde la linea de edificacion hasta los medidores individuales es gasto del consorcio y a partir del medidor es arreglo del propietario ya que es individual y no afecta el suministro de gas de las otras casas y tampoco afecta de otra forma a ninguna casa Espero su comentario Gracias Liliana

    1. Damian

      Consulta,vivo en un 1 era piso,tengo que cambiar los cables eléctricos que van desde la sala de medidores hasta mí dto,porque no aguanta el consumo que tengo,quien se debe hacer cargo,el consorcio o yo?

  16. Leon

    Hola. Tengo humedades generadas por el bano del departamento de arriba. Le corresponde al consorcio o propietario? Y tambien tengo en mi pared de cocina (que es medianera con el depto de al lado) unas perdidas de cañerias q estan afectando al piso de abajo. Eso le corresponde al propietario (a mi) o al consorcio? Gracias

  17. Maria Isabel

    Me veo perjudicada por un puente que da acceso a la terraza del departamento situado sobre el mio al filtrarse el agua moja completamente toda la pared de mi cocina, He contratado a un albañil y a un plomero para que haga los trabajos, es necesario poner una rejilla con una bajada que permita su desagüe y los otros copropietarios se rehúsan a permitírmelo. Recién hemos firmado el Reglamento de co-propiedad. No es el único problema de agua que tengo, en la terraza hay una rajadura por la cual también se filtra el agua a mi departamento. Siendo que en el departamento del primer piso, yo estoy en planta baja, no tiene canaletas de desagües cuando llueve me entra agua bajo las puertas de mis habitaciones. He firmado un convenio con el constructor que se hace cargo del 50% de los gastos y del resto lo pago yo. ¿Que tengo que hacer para que me permitan hacer los arreglos?

  18. Gustavo Damian Viola

    Buenos días mi consulta es la siguiente: vivo en un PH en el primer piso al frente , debajo hay un local de fiestas infantiles , y detrás de ese local hay otra propiedad del dueño de dicho local. En total dos viviendas mas un local comercial.El problema es que un caño de bajada de agua de mi propiedad pasa por una de las paredes del local y esta podrido ,con lo cual filtra agua y hay que cambiarlo. La consulta es a quien le corresponde abonar el trabajo.A mi solamente? A mi ,compartiendo los gastos 50/50 con el propietario del local ? o al ser tres propiedades en total me correspondería un 33%?Digo tres propiedades porque el propietario del fondo tambien es el dueño del local. Muchas gracias

  19. Daniela

    Hola , el consorcio paso y rompió todo el piso y parte de la pared de mi baño por que filtraba humedad a la vecina , los caños se cambiaron ( se rompió todo el piso y saco bidet) y ahora me dice el consorcio que solo se hacen cargo de tapar y que poner nuevamente las cerámicas y baldosas que rompieron corre a cargo del propietario , algo que no puedo pagar y tampoco vivir con barro en el baño y roto , me hablan del art 2043 pero no veo hable de este caso . Consulto como debo reclamar , en base a que articulo , o lo que sea para que reparen lo roto , gracias!

  20. alba Farias

    Creo que si yo soy cuidadosa en cuidar mis cañerias, coloco rejillas para cabellos, llamo al plomero para control, no uso agua excesiva caliente que revieta cañerias, etc. me parece injusto que yo tenga que pagar lo de un vecino poco cuidadoso.

  21. griselda

    se rompio un caño a un vecino de un 4 piso, afectandonos al del 3 y a nosotros del 2, de la misma linea, causando deterioro total en el techo del baño, por el nuevo codigo civil y comercial, a quien le corresponde el gasto del arreglo? muchas gracias

  22. Elba

    Tenemos problemas con los caños de gas. Se decidió cambiar todos los montantes y hacerlo en forma externa y no a través de la pared para evitar roturas. Puede el propietario del patio del primer piso negarse a que esos caños pasen por su patio??

  25. diego tapia

    buen dia, se rompio la valvula del fluxometro y me resbalso el inodoro, porque no se corto el agua, eso ocasiono daños en mi unidad y de la unidad de abajo. el consorcio me dice que la valvula la cambian ellos porque le corresponde, pero los daños ocasionados no, porque alegan que el caño de desagote estaban tapados y esa parte le corresponde al propietario, eso es asi? no es que los caños de abajo del piso o pared son partes comunes y lo debe pagar el consorcio? me podran aconsejar, gracias.-

  26. diego

    buen dia, se rompio la valvula del fluxometro y me resbalso el inodoro, porque no se corto el agua, eso ocasiono daños en mi unidad y de la unidad de abajo. el consorcio me dice que la valvula la cambian ellos porque le corresponde, pero los daños ocasionados no, porque alegan que el caño de desagote estaban tapados y esa parte le corresponde al propietario, eso es asi? no es que los caños de abajo del piso o pared son partes comunes y lo debe pagar el consorcio? me podran aconsejar, gracias.-

  27. Administrador de Consorcios - Post author

    Conforme vimos más arriba, el Art. 2041 inc. “f” del Código Civil y Comercial dice expresamente; “Son cosas y partes necesariamente comunes….las cañerías que conducen fluidos o energía eléctrica en toda su extensión, y los cableados, hasta su ingreso en la unidad funcional”. Y agrega más adelante en el Art. 2056 CCC que “El reglamento de propiedad horizontal debe contener:…..inc. d) enumeración de las cosas y partes comunes”.- Entonces, queda claro que a partir de la vigencia del Código Civil y Comercial las cañerías que conducen fluidos o energía eléctrica son necesariamente comunes en toda su extensión y los nuevos reglamentos consorciales deben enumerar su existencia como bienes o cosas comunes.- Es decir, nos encontramos frente a claras y precisas normas imperativas, ya que la ley obliga a que los reglamentos consorciales deben enumerar los bienes comunes entre los cuales se encuentran como necesariamente comunes las cañerías que conducen fluidos o energía eléctrica en toda su extensión y los cableados hasta su ingreso en la unidad funcional.-

  28. Administrador de Consorcios - Post author

    Queda claro que si la causa de la rotura de la cañería. En caso que esté rota la llave de paso para el interior del departamento, corresponde al dueño de ese departamento afrontar los gastos de arreglo. Si la rotura del caño es anterior a la llave de paso, le corresponde afrontar el gasto al consorcio. Asi lo decide la justicia en varios de sus fallos. Otra interpretacion es erronear.

  29. Karina Antelo

    El consorcio me puso una multa porque dice que yo tape los caños del departamento de abajo, y no es así, además ni me avisaron y me lo pusieron como expensa extraordina, hace 42 años que tengo el.departamento y nunca sucedió

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