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Cerramiento de balcones y la Ley 3.254

cerramientos de balcones en capital federal

¿Es necesaria la autorización del consorcio para la modificación de balcones y terrazas?

En cuanto a las prohibiciones establecidas en diferentes reglamentos referentes a cerramientos, o a cualquier expansión sobre balcones y terrazas, para poder efectuar dichas modificaciones, es menester la autorización del consorcio, con las mayorías establecidas en el mismo, ya que ello importa la modificación de fachadas exteriores o interiores.

Para el caso de que algún propietario, haciendo caso omiso de la prohibición, reforme o avance sobre cosas comunes de uso exclusivo (balcones , balcones terraza o patios) , los pasos a seguir a los fines de impedir que el balcón o la terraza sea modificada son los siguientes: en primer término si es algo visible y el administrador lo detecta o algún propietario se lo denuncia en forma escrita por el artículo noveno inciso g) de la ley 3254, tiene obligación de hacer la denuncia ante el Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires por la situación antirreglamentaria de la obra que no ha sido autorizada.

Se deja aclarado que cualquier modificación al plano original para que pueda ser aprobado por la municipalidad, debe contar con la mayoría requerida en el reglamento, que puede ser unanimidad o las dos terceras partes de todos los propietarios decidido en una asamblea al respecto, aprobación del plano y la consecuente modificación del reglamento.

Para el caso de que la asamblea no autorice esta obra que pretende efectuar el propietario, existen dos posibilidades: 1) que el consorcio decida no iniciar ninguna acción y quedará como obra antirreglamentaria, no aconsejando al consorcio a cobrarle una expensa mayor por no estar sustentado jurídicamente, quedando expuesto el infractor a cualquier denuncia posterior, debiendo el administrador ante cada venta de un departamento y en especial si fuera el del infractor dejar sentado que existe una obra antirreglamentaria y 2) cualquier propietario puede hacer la denuncia ante el gobierno de la ciudad de Buenos Aires.

Debo aclarar que la jurisprudencia no es coincidente respecto de las obras antirreglamentarias, es decir, una parte de ella ha manifestado que si lo que hay que destruir tiene mayor valor económico y puede llegar a dañar otros bienes la obra no se destruye y lo que se puede llegar a lograr es que se modifique el reglamento a costa del infractor, deberán iniciar juicio, lo importante es que el consorcio no consienta la obra y manifieste fehacientemente mediante carta – documento su oposición, e inicie de inmediato las acciones, otra parte de la jurisprudencia indica que las obras antirreglamentarias hay que destruirlas.

Al respecto la suscrita manifiesta que este tema es opinable y que en definitiva la decisión final será la sentencia judicial.

Mi sugerencia es que, a los efectos de no tener ningún reclamo del Gobierno de la ciudad de Buenos Aires, y a los fines de resguardar al consorcio ante cualquier detección de obra antirreglamentaria se deberá intimar al infractor, y hacer la denuncia. Autora: Diana C. Sevitz

(17) Comments

  1. Olga Alejandra

    Buena tardes tengo un pequeño depto en Caballito piso 8 con un hermoso balcón corrido en el ultimo piso lo tengo alquilado hoy fui a verlo y me encuentro con que el depto de abajo que tiene balcón terraza ha echo un cerramiento total lo cual a dejado mi balcón sin vista no me han consultado y esto desvaloriza mi unidad ya que en ves de ver la calle veo un techo de acrílico que esta al ras de mi balcón de casi dos metros de saliente quedando totalmente tapada la visión, quiero saber si es correcto y que puedo hacer ya que mi unidad de esta manera perdió vista

  3. JOSEFINA

    QUISIERA REALIZAR UN CERRAMIENTO VIDRIADO EN EL BALCON DE MI DEPTO UBICADO EN UN PRIMER PISO,( EN BARRIO DE BELGRANO) NO SOLO POR LOS RUIDOS MOLESTOS SINO POR SEGURIDAD DEBO PEDIR AUTORIZACION??? A QUIEN AL CONSORCIO???

  4. ANNA

    Buenos días, compre un dpto. que tiene un toldo corredizo en patio interno. Un propietario del edificio denuncio el mismo. Hay varios dptos. del edificio que tienen cerramientos de distinto tipo en los balcones. desde protectores fijos hasta los mas sofisticados. El edificio no tiene salida de emergencia. que puedo hacer para detener esta denuncia ya que mi madre de 95 años utiliza mucho este lugar para caminar lo poco que puede. y tampoco puede utilizar el balcón ya que arrojan baldasos de agua y en el patio interno nos arrojan todo tipo de suciedades hasta trapos prendidos fuego. Espero su respuesta para saber como manejarme. el toldo tiene una antigüedad aprox de 30 años es corredizo de material policarbonato. divido en 4 paneles dos fijos y otros dos que se abren por completo. Saludos cordiales.

  5. ana

    Buenos días, compre un dpto. que tiene un toldo corredizo en patio interno. Un propietario del edificio denuncio el mismo. Hay varios dptos. del edificio que tienen cerramientos de distinto tipo en los balcones. desde protectores fijos hasta los mas sofisticados. El edificio no tiene salida de emergencia. que puedo hacer para detener esta denuncia ya que mi madre de 95 años utiliza mucho este lugar para caminar lo poco que puede. y tampoco puede utilizar el balcón ya que arrojan baldasos de agua y en el patio interno nos arrojan todo tipo de suciedades hasta trapos prendidos fuego. Espero su respuesta para saber como manejarme. el toldo tiene una antigüedad aprox de 30 años es corredizo de material policarbonato. divido en 4 paneles dos fijos y otros dos que se abren por completo. Saludos cordiales.

  6. ANALIA CIVALE

    Buenas tardes, les consulto . Quisiera hacer un cerramiento en el balcón, por lo que Uds. dicen se debe pedir autorización al consorcio. En el edificio hay otro cerramiento y protectores de balcones y a mí nunca me consultaron nada. Qué debo hacer entonces hablar con el administrador? pedir una reunión y si ellos me autorizan dónde debo hacer modificar los planos. Me interesaría que me aconsejen. gracias.

    1. Marcelo

      Bueno dias . Compré un departamento en un primer piso de un edificio que tiene un patio interno de uso exclusivo y deseo hacer un techo corredizo y transparente. Lamentable mente tengo la necesidad de hacer dicho techo por una cuestión de protección, ya que tengo hijos pequeños, contra todo tipo de elementos que arrojen de pisos superiores y al mismo tiempo por cuestión de seguridad ante la injerencia de personas extrañas al patio ya que este conduce al dormitorio y a la cocina. La normativa dice que no se puede privar de luz y aire a la unidad. ¿Por lo tanto cuál es la manera adecuada de hacerlo?

  7. Juan m sanz

    Estimados, se puede hacer un duplex conectanto dos pisos uno arriba del otro gracias a una escalera que atraviesa el balcon del piso superior? Haciendo cerramientos permitidos por reglamento en los dos balcones. Gracias

  9. Ines

    hola tengo un dto. que acabo de comprar para mi hija, es contrafrente y tiene un balcón al contrafrente, en el mismo en el edificio ya entraron 4 veces ladrones siempre por los balcones ya que hay un terreno baldio pegado y entran por ahi, quiero hacer un cerramiento continuando el estilo y la forma del balcon,, tengo que hacer algun tramite especial, gracias por responder,

  10. Victor

    Mi vecino del edificio de al lado. Es decir otro edificio puso una parrilla c garrafa y me llena de humo la casa c olor y ensucia c grasa desde su balcón al mío. Es legal? No es una parrilla q venga c el edificio y yo en mi balcón no tengo nada similar.

  11. Romina

    Hola, quiero hacer un cerramiento en mi balcón terraza y quisiera saber si es posible, si está permitido por el gobierno de la ciudad y de poder hacerlo qué pasos debo seguir. Yo no soy el último departamento, hay un departamento más arriba que tiene su balcón hasta la altura de mis ventanales que salen a mi balcón. Es decir que de techar mi balcón no sé si estoy haciendo lo correcto en cuanto a mi vecino de arriba. Por favor necesito me aclaren mis condiciones. Desde ya muchas gracias. Atte.

  12. Stefania

    Buenas tardes Quiero poner una reja en el balcon. Ya que los vecinos estan pegados y ademas este edificio no posee persiana lo cual lo hace mas inseguro. Queria saber si se puede colocar vidrio blindado de la baranda hacia arriba asi no se modifica la estetica del edificio. O rejas en forma de rombos lo cual simularia una red de contencion, Y a quien debo pedir autotizacion? A la comuna? Aguardo respuesta

  13. Flavia

    Vivo en un piso 9, es la viviendo del encargado y tenemos un amplio balcon terraza de la cual queremos cerrar solo una parte porque tenemos un bebe recien nacido y necesitamos espacio. Somos el ultimo piso. Queriamos hacer un cerramiento de aluminio, nada de ladrillo ni nada. Que documentacion necesito o que debo hacer para cerrarlo?

  14. Isabel

    Un piso, 10, al frente, calle , no avenida. (el ultimo piso es el 11, retirado) es un balcon terraza una parte con techo del balcon de arriba (piso 11) y una parte a cielo abierto, hay alguna posibilidad de cerrar la parte frente al dormitorio, e incorporarlo?; A). alguna posibilidad de incoporarlo todo?. B). ALGuna pisibilidad de cerrar la parte que tiene techo arriba, con solo vidrio ( lo que se llama cortina de vidrio) y delante dejar libre la parte sin techo, con plantas altas , ya que eso no cambiaria la estetica del frente y menos a esa altura. De ser posible que pasos se deberian seguir. Gracias. Los departamento del piso 11 lo tienen cerrado con el cerramiento tradicional,ese antecedente me favorece..? Muchas gracias isabel

  15. Jorge

    Buenas tardes. Vivo en un departamento en Capital Federal, en un edificio de ocho pisos. El mío es el 2° D, y tiene un patio/terraza de 57 m2 por encima del departamento 1° E, ya que el cuerpo correspondiente a las unidades "E" solo alcanza planta baja y primer piso. Hace unos años hice un cerramiento de 8 m2 en un rincón, aprovechando tres paredes preexistentes. El mismo es liviano por ser su techo de chapa sobre tirantes de madera, teniendo solo apoyado sobre el piso, tres ventanales vidriados. Su estética es muy buena, no le tapa ni la visual ni la luz a ninguno de mis vecinos. No obstante ello, el vecino de abajo tiene humedad y filtraciones en su departamento, y dice que son producidas por mi cerramiento. Yo estimo que se deben al mal estado de la membrana y a la antigüedad del edificio. La pregunta es: ¿puede el consorcio obligarme a quitar el cerramiento, siendo que como ya comenté, este no altera la fachada del edificio y no representa un peso excesivo para la terraza? Aclaro que el patio es propio por pertenecer como superficie descubierta al departamento (así está definido en la escritura y en el Reglamento de Copropiedad).

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