Bajandome los Intereses en la Ejecución de expensas
Un fallo redujo los intereses punitorios a aplicar a una deuda por expensas y rechazó la apelación por falta de personería del administrador.
La Sala J de la Cámara Civil en su fallo “Cons. de Prop. Av. Juan Bautista Alberdi 6267/9 C/ Campello Viana Hebert Rabindranat s/Ejecucion de Expensas”, de fecha 9/12/13, desestima una apelación en un juicio de ejecución de expensas que impugna la personería del administrador, cuestión que no procede en este tipo de juicio ya que el fin último es la tutela de los intereses de los consorcistas
“…….. En efecto, la personería deberá acreditarla con el reglamento de copropiedad y administración, si se tratara del primer administrador y, con el testimonio de la escritura pública de designación, en caso contrario (art. 9°, ley 13.512). Como esta excesiva exigencia obedece a la necesidad de dar oponibilidad del nombramiento a terceros, este requisito formal no es necesario con respecto a los propietarios, por lo que podrá obviarse y sustituirse con la presentación de una copia certificada del acta de designación si el locatario es uno de los consorcistas (Elena I. Highton y Beatriz A. Areán, “Código Procesal Civil y Comercial de la Nación, concordado con los códigos provinciales. Análisis doctrinal y jurisprudencial”, t.9, pág.770).”
“Así, cuando se demanda a un copropietario y no a un tercero, es suficiente la acreditación de la designación del administrador mediante acta de la asamblea, no siendo entonces necesaria la escritura pública (CNCiv., Sala E, 08/11/1996, in re “Consorcio de propietarios Av. Belgrano 1612/1620 c/Micono de Cuzzani, María de los A.”, LL.1998–D, 870).”
“…..Así, en la medida que a fs.36/38 luce acta certificada que da cuenta de la designación de la administradora María Elba Rodríguez, este documento deviene suficiente para justificar la personería entre copropietarios, ya que lo decidido en las asambleas es oponible a los mismos con la sola constancia del acta, pues los otros recaudos se exigen a los efectos de la oponibilidad de lo resuelto frente a terceros, no resistiendo tal carácter la demandada, que ha sido traída a juicio por resultar titular dominial del inmueble que origina la deuda por expensas, y por ende es integrante del consorcio y no un tercero”
Otro tema sobre el que se resuelve es el de los intereses a aplicar sobre la deuda de expensas ya que la deudora considera excesivos los que establece el reglamento, cuestión con la que concuerda la Cámara, que los reduce al 30 % anual.
“…….. es relevante destacar que, encontrándose convenido entre las partes los intereses debidos ante el incumplimiento de la obligación asumida (ver artículo undécimo del reglamento de copropiedad y administración, fs.22 vta.), en principio éstas deberán someterse a lo allí pactado, de conformidad con lo normado por los artículos 622, 1137 y 1197 del Código Civil……….”
“Con base en este criterio, han sido admitidas por la jurisprudencia cláusulas de los reglamentos de copropiedad y administración que fijaban la tasa de los intereses punitorios a abonar, en los supuestos de mora, en porcentajes relativamente altos o, al menos, más altos que los que corrientemente se admite para los otros tipos de deudas, habiendo sido desechada la aplicación en la especie de los principios en cuya virtud se persigue la usura. Ello así por considerarse que en la hipótesis no media explotación de una parte por la otra, habida cuenta de que todos los copropietarios resultan potencialmente deudores y acreedores de tales intereses, los que, asimismo, constituyen un estímulo eficaz para el pago temporáneo de las expensas y evitan que la actitud de algún copropietario perjudique injustificadamente a los demás.
Empero, cuando en dicho instrumento se establece un interés punitorio del 10% mensual y al promoverse la acción se solicita su reducción al 3% mensual, entendemos que su aplicación debe ser materia de análisis, sin desatender que los intereses reclamados cumplen en estos casos una finalidad sancionatoria, que se justifica en el necesario estímulo para el pago puntual y exacto de las expensas
De conjugar ello con el criterio que este tribunal ha venido sosteniendo sobre la materia y estarse a la significativa importancia que el puntual cumplimiento del pago de las expensas comunes reviste para el normal desenvolvimiento de la vida consorcial y la subsistencia del régimen creado por la ley 13.512, hemos de atender, en parte, las quejas del apelante.
Desde tal perspectiva, tomando en cuenta las circunstancias particulares del caso “sub examine”, con criterio de prudencia, concluimos en que debe modificarse la tasa cuestionada y reducirse al 30% anual, dejando constancias que habrá de devengarse desde la fecha de la mora de la ejecutada hasta su efectivo pago.”
Fuente: CIJ