Responsabilidades del Administrador de Consorcios
Deudas de obra social. Daños y perjuicios sufridos por el consorcio como consecuencia de su actuar.
Una pregunta recurrente en el mundo consorcial es la siguiente: ¿Es posible responsabilizar al administrador por incumplimiento de previsiones legales laborales y responsabilidad frente al consorcio por los perjuicios ocasionados al mismo?
El fallo que a continuación analizaré se resolvió en el juicio Expte. N° 150.690 –”Consorcio de Propietarios Edificio Carlos Pellegrini c/ O. P. s/ cobro ordinario de sumas de dinero”– CÁMARA DE APELACIONES EN LO CIVIL Y COMERCIAL DE MAR DEL PLATA (Buenos Aires) –SALA SEGUNDA– 12/7/12.
CASO: El administrador de un consorcio de propietarios de un edificio afectado a propiedad horizontal, de la ciudad de Mar del Plata, fue removido de su cargo mediante una asamblea de propietarios.
A posteriori de dicha situación el edificio comenzó a ser sujeto pasivo de reclamos de deudas en favor de la obra social del encargado y de un juicio laboral por el despido de una empleada del consorcio.
En el proceso laboral, quedó probado que dicha empleada había sido contratada por el administrador, dentro de sus atribuciones y también despedida dentro las facultades que le otorga al administrador el art. 9, inc. a de la Ley 13.512; pero también quedó acreditado que el administrador no había registrado a tal empleada y como consecuencia de ello el consorcio fue condenado y debió cumplir con el pago de las indemnizaciones correspondientes.
El consorcio, por intermedio de su nuevo administrador, promueve una demanda de daños y perjuicios contra el administrador anterior, que en un evidente caso de mala praxis comprometió la responsabilidad del consorcio.
“La deuda laboral que debió afrontar el consorcio no se originó en el regular ejercicio de la potestad de despedir al personal de servicio del edificio (como parece interpretar el a quo), sino en el liso y llano incumplimiento de las obligaciones a cargo del administrador, conducta que lo hace personalmente responsable frente a su mandante por los perjuicios ocasionados (art. 1904 y ccdts. C. Civil)”.
“Ha dicho la jurisprudencia que …En la relación que vincula al administrador con los propietarios el elemento psicológico de la confianza adquiere un rango predominante, ya que en uno de los contratantes se presuponen cualidades en virtud de las cuales la otra parte lo escoge… (Cfr. CNCiv., sala H, S. 9–8–99, “Consorcio de Prop. Edif. Güemes 3732 c/ Rodríguez, María Luisa s/ daños y perjuicios” J. A. 2000–I–517). De allí que el mandatario deba responder personalmente frente al consorcio por los daños generados por el incumplimiento de las obligaciones que le son propias, o la violación de su deber de cuidado en el manejo de intereses ajenos”.
¿Es procedente demandar personalmente al administrador por obligaciones del consorcio que representa?
No puede pensarse que dicha estrategia obedezca únicamente a la ignorancia o al desconocimiento.-
Sabido es que el administrador del consorcio es un representante legal, cuya designación está impuesta por la ley 13.512 (art. 9 inc. a), y que los derechos y obligaciones del mismo con relación al ente que representa se rigen por las reglas del mandato.- El Código Civil, en el artículo 1946 establece que «los actos jurídicos ejecutados por el mandatario en los límites de sus poderes, y a nombre del mandante, como las obligaciones que hubiese contraído, son considerados como hechos por éste personalmente».-
Cuando un copropietario reclama al administrador del consorcio por la realización de reparaciones de los daños causados por bienes comunes, su planteo está siendo efectuado al consorcio a quien dicho administrador representa y no a éste último a título personal.-
El administrador es un mero ejecutor del mandato que el consorcio le ha conferido.- Si en elementos comunes se producen deterioros que causan daños en sectores de propiedad exclusiva o a personas o cosas, la responsabilidad es directa y exclusiva del consorcio.-
A esos efectos resulta por completo irrelevante la mayor o menor diligencia puesta por el administrador para la solución del problema.-
Pues si ha incurrido en omisiones o negligencias en el ejercicio de su función, de tales falencias responderá ante el consorcio, que es su mandante, pero nunca frente al afectado por los daños por cuanto la acción de éste sólo puede ser dirigida contra el ente que tiene a su cuidado tales elementos, quien quiera que sea el sujeto que lo represente o administre.-
Es de suponer que este marco jurídico es conocido y que la decisión de demandar igualmente al administrador a título personal no obedece a la falta de información del reclamante.-
Obviamente que si la demanda se plantea en esas condiciones, el administrador podrá oponer contra ella una defensa de falta de acción o de legitimación pasiva a su respecto, que sin lugar a dudas será acogida favorablemente, lo que impedirá que la demanda progrese contra él en forma personal.-
Pero no es esta la cuestión.- Lamentablemente, el recurso indicado es en verdad utilizado, como un elemento de presión sobre el administrador pues se presume que éste, quizás por el temor de ver involucrado su patrimonio en una cuestión que le es ajena, podría influir sobre el consorcio para colocarlo en una postura más favorable para satisfacer los reclamos del demandante.-
Por ello, si se encuentra debidamente informado, no deberá permitir que sea ejercida sobre él esa impropia presión, a sabiendas que la ley no posibilita tales modos de articular los reclamos.-
Los artículos 1930 y 1946 del Código Civil liberan al mandatario de responsabilidades por actos realizados en ejercicio del mandato, y estas normas son terminantemente aplicadas por los tribunales cuando la cuestión es planteada.- autora: DianaC.Sevitz